ВС РФ рассказал, как управляющие компании должны устанавливать тарифы за ремонт и содержание жилья

Верховный Суд (ВС) РФ объяснил свою позицию по следующим вопросам:

1. Две компании заключили договор купли-продажи недвижимости. Покупатель частично оплатил стоимость имущества, пообещав выплатить остальные деньги после государственной регистрации. Фактически недвижимость была передана покупателю, и он владел ею. Однако продавец уклонялся от проведения государственной регистрации, а Росреестр сообщил покупателю, что на имущество наложен арест. За кем останется право собственности?
2. Компания просила государственные органы зарегистрировать право собственности за одноэтажным производственным помещением. Однако у заявителя не было доказательств, что это отдельный, а не примыкающий объект недвижимости. Также в отношении здания наложен арест. Можно ли пройти государственную регистрацию в этом случае?
3. Управляющая компания произвольно установила цену за содержание и ремонт площадей многоквартирного дома. Жильцы дома пожаловались на произвол, и надзорный орган потребовал устранить нарушение. Однако управляющая компания считала, что поступила законно. Как управляющая компания должна устанавливать плату за содержание и ремонт площадей многоквартирного дома?

Уклонение от государственной регистрации имущества

Компания «Строительное оборудование и материалы» в декабре 2007 года решила приобрести у предприятия «Лестехстрой» недвижимое имущество. Был оформлен договор купли-продажи, согласно которому покупателю переходят одноэтажное здание поточной линии и земельный участок сельскохозяйственного назначения. «Строительное оборудование и материалы» внесло предоплату в 2,25 млн руб., пообещав выплатить остальную часть долга после государственной регистрации сделки. «Лестехстрой» согласился с этими условиями и оформил акт приема-передачи, согласно которому вышеуказанное имущество поступает во владение покупателя.

Однако приобретатель в договоре не был уведомлен о том, что на здание и земельный участок наложен арест. Потому, подав документы в Росреестр для регистрации прав собственности за новым владельцем, ведомство отказало ему, раскрыв правду об аресте недвижимости.

Впоследствии «Строительное оборудование и материалы» неоднократно направляло письма в адрес «Лестехстроя», прося его поспособствовать скорейшей государственной регистрации перехода права собственности на имущество, поскольку в договоре купли-продажи не было сведений об ограничениях по распоряжению зданием и земельным участком. Продавец никаких действий не предпринял, а потому обратился в суд, чтобы он признал за истцом право собственности на недвижимость.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили заявление «Строительного оборудования и материалов». Они сочли, что, поскольку между сторонами заключен договор купли-продажи, покупатель частично оплатил стоимость имущества, фактически здание и земельный участок были переданы приобретателю, и он пользовался ими, то можно говорить о возникновении права собственности.

ВС РФ подверг критике позицию нижестоящих инстанций. Он напомнил о положении, закрепленном в ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса (ГК) РФ, согласно которому право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации сделки. Аналогичное правило указано и в ч. 1 ст. 551 ГК РФ.

Однако, согласно постановлению Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда (ВАС) РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, если лицо, владеющее недвижимостью, считает себя ее собственником, то он может попытаться установить свои права через суд. Однако истец правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о регистрации не обладал, в связи с чем заключение указанного договора купли-продажи здания и земельного участка под ним, а также факт частичной уплаты ответчику предусмотренной договором цены не могли являться основанием для признания права собственности в судебном порядке. Поскольку иск о признании права – это фактически утверждение уже существующего права, суды неверно классифицировали действия истца.

А между тем, «Строительное оборудование и материалы» преследовало целью получение помощи в государственной регистрации имущества. Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ, суд вправе вынести решение о государственном переходе права собственности новому владельцу, если его прежний владелец уклоняется от этих действий. С учетом того, что покупатель неоднократно направлял письма для ускорения государственной регистрации недвижимости, а «Лестехстрой» уклонялся от выполнения обязанностей, ему следовало подать заявление не о признании права, а о понуждении к государственной регистрации сделки.

Дело было направлено на повторное рассмотрение в Арбитражный суд Москвы.

Определение ВС РФ по делу № 305-ЭС20-2700 от 6 июля 2020 года

Государственная регистрация арестованного имущества без определенного статуса

Компания «Вторстальмет» владеет одноэтажным производственным зданием. Она обратилась в Комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с просьбой закрепить за ней право собственности на недвижимость. Однако государственный орган отказался это сделать, указав, что на имущество наложен арест, а также не определен его статус как самостоятельного, а не примыкающего, объекта недвижимости.

«Вторстальмет» посчитал решение Комитета незаконным и обратился в суд. Однако суды всех инстанций, включая ВС РФ, остались на сторона ответчика.

Высшая инстанция подчеркнула, что Комитет правомерно отказал в государственной регистрации права собственности на производственное здание, поскольку истец не представил доказательств, что имущество освобождено от ареста. Также не представлено доказательств, что судебный пристав-исполнитель незаконно принял решение об аресте недвижимости. Регистрирующий орган не должен оценивать обоснованность ареста, поскольку решение о наложении ограничительных мер на сделки с производственным зданием принимает судебный пристав. И потому «Вторстальмету» следовало изначально уладить этот вопрос с судебными приставами, прежде чем оспаривать решение Комитета.

Также «Вторстальмет» не представил документов, что конкретное производственное здание возводилось как отдельный объект недвижимости, а не как примыкающий к основному комплексу. ВС РФ отказался рассматривать кассационную жалобу истца, считая действия Комитета правомерными.

Определение ВС РФ по делу № 310-ЭС20-8961 от 8 июля 2020 года

Плата за содержание площадей и ремонт в многоквартирном доме

Компания «Ремонтно-эксплуатационное предприятие» с 2007 года управляет многоквартирным домом. В 2019 году организация самостоятельно определила размер платы за содержание и ремонт площадей многоквартирного дома. Тариф составил 32 руб. 16 коп. за 1 кв. м.

Жильцы многоквартирного дома не согласились с решением управляющей компании и пожаловались на нее в Комитет регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края. Ведомство проверило деятельность «Ремонтно-эксплуатационного предприятия» и вынесло предписание об устранении нарушений в части производного установления цены за содержание и ремонт многоквартирного дома.

Управляющая компания обратилась в суд, считая, что она поступила законно. Суды первой и апелляционной инстанций встали на ее сторону, указав, что «Ремонтно-эксплуатационное предприятие» заблаговременно уведомило жильцов об изменении в тарифе. Более того, на основании ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса (ЖК) РФ в случае, если жильцы многоквартирного дома на общем собрании не определили размер платежей за содержание и ремонт, то его вправе установить орган местного управления.

Кассация и ВС РФ сочли такую позицию неправомерной. В договоре между управляющей компанией и собственниками многоквартирного дома указано, что размер платы за содержание и ремонт площадей устанавливается на основе действующего законодательства. В данном случае значимым нормативным актом следует считать постановление Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, устанавливающее правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Согласно п. 31 данного постановления, «Ремонтно-эксплуатационное предприятие» должно было направить предложения об установлении размера тарифа за ремонт и содержание площадей многоквартирного дома не позднее чем за 30 дней до даты проведения общего собрания жильцов. Информацию о расчете тарифа управляющая компания должна разместить на доске объявлений, в которой указывала бы обоснованность конкретного размера платы.

Поскольку «Ремонтно-эксплуатационное предприятие» не представило доказательств, что оно соблюдало предписания п. 31 постановления Правительства РФ № 491, ее действия следует расценить как незаконные.

ВС РФ отказался рассматривать жалобу управляющей компании.

Определение ВС РФ по делу № 303-ЭС20-6473 от 8 июля 2020 года